写字楼租赁合同审查要点
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写字楼租赁合同审查要点
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用户1178
用户64762025年7月3日修改
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原创 成诚 WELEGAL公司法务联盟 2021年11月23日 12:04
一家公司租赁经营场地，往往租赁时间较长，房屋租赁合同对其将产生较大影响。在此，笔者将以工作中的实际操作，详列了通常租赁合同中需要普遍注意的问题，为大家在实际的租赁过程中，无论是对出租人或承租人都提供一些有用的信息。
一、
确定当事人的资格
在进行磋商之前，需要确定双方的资格，此时的风险主要集中在出租人的适格方面。出租人可能是业主，可能是业主的关联公司或其他。具体可以要求出租人提供房产证，或者是出租人关于承租房产的相关判决或裁定。但是在实际的操作中，当地政府有税收落地的要求，为了完成落地公司的设立和营业执照的获得，建议要求出租人提供房产证。
对于承租人来说，在税收落地之前，其往往会以母公司/总公司或实控人的名义来进行房屋的租赁。若后期需要变更承租人以达到财务等方面要求的，注意补充约定。
二、
租赁合同的备案
以上海为例，租赁合同一般来说分为三大部分：
第一部分是相关主管单位提供的《上海市房屋租赁合同》，该合同为模板合同；
第二部分是当事人对租赁条件等的其他约定的，
第三部分是关于位置指示、装修费用等附件内容。
如果承租人对租赁合同备案有相关需求的，需要保证租赁合同中《上海市房屋租赁合同》形式上的基本完整。
三、
意向书与租赁合同之间的关系
作为出租人来说，尽快将房屋出租出去是其根本目的，为了尽快确定客户的意向，减少磋商过程中的风险，很多时候会要求先签订双方对租赁的意向书，意向书中一般会载明关键的商务条款，例如，租期、租金、物业费、免租期等。对于合同双方来说，意向书可以固定主要租赁条件，为后续的商业谈判增加更多的确定性，同时也可以约定没有签订正式租赁合同的违约责任。在意向书中，建议约定“本意向书中记载的租赁条件将完整体现于后续签订的租赁合同中”等类似描述。
意向书与租赁合同之间应当保持紧密的联系，作为磋商过程中的重要手段，可以利用意向书确定客户是否有真实的兴趣。如果承租人心思过于活络，希望在磋商过程中可以随时无成本退出的时候，往往最后无法达成合意。
四、
承租面积的确定
承租面积应当以《不动产权证书》记载的面积为准，但是很多时候房产证上记载了整层的面积，如果分租的话并不能确认具体的面积。通常情况，出租人会寻找第三方测量机构提供测量结果。在合同审查中，建议双方可能确认确切的租赁面积，避免复核测量等描述，若无法确定面积或有异议的，对面积复核的费用双方需要一并约定，同时也要注意如果租赁面积的变化将是否影响租金和物业费的金额。
有时出租人会在还未隔墙的情况下进行房屋的出租工作，此时需要结合出租人提供的平面图，依据墙体，幕墙、承重柱等之间的相对位置，进行承租位置的确认。
在承租人租赁面积较大时，出租人往往会提供给承租人提供露台等部位的独占使用权。对于承租人来说，独占使用权的提供是来自于承租人的较大面积，实践中承租人往往会部分退租，在缩小租赁面积之后，出租人对独占使用权的提供应作出充分的考虑和明确的约定。
五、
承租房屋是否已抵押
关于承租房屋是否已经抵押的披露问题是一个重要审查点。根据原担保法解释66条的规定，若抵押人未告知承租人房屋已经抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。在合同审查中，审查人员不能简单将其视为一种披露，后续需要对抵押权实现时对承租人所造成的损害进行约定。